De Franse vastgoedmarkt in 2026 vertoont tegenstrijdige signalen, afhankelijk van of men de transactievolumes, de prijzen per vierkante meter of de kredietvoorwaarden bekijkt. Het herstel ten opzichte van het dieptepunt van 780.000 verkopen in 2024 is duidelijk, maar het niveau blijft ver verwijderd van de miljoen die in 2021 werd overschreden. Het begrijpen van deze afwijkingen vereist het combineren van verschillende indicatoren in plaats van te vertrouwen op één enkele barometer.
Verkoopvolumes en beschikbare aanbod: oud versus nieuw in 2026
Het verschil tussen de oude en de nieuwe markt is een van de minst besproken hoeken, terwijl het direct van invloed is op de keuzes van kopers. Het Interkab-observatorium meldt in het tweede kwartaal van 2026 een toename van het aanbod van beschikbare woningen te koop en een stijging van het aantal getekende overeenkomsten ten opzichte van het voorgaande kwartaal.
Deze dynamiek is niet op dezelfde manier terug te vinden in de nieuwbouw. De Federatie van Vastgoedontwikkelaars (FPI) volgt de particuliere ontwikkeling van meer dan een half miljoen transacties, en de kwartaalgegevens tonen aan dat het aanbod van nieuwe woningen en de te koop aangeboden woningen onder druk blijven staan.
| Indicator | Oud | Nieuw |
|---|---|---|
| Transactievolume (trend 2026) | Geleidelijke herstart | Bouw nog steeds achterblijvend na twee jaar crisis |
| Beschikbaar aanbod (T2 2026) | In reconstructie (bron: Interkab) | Onder druk, beperkte te koop aangeboden woningen |
| Getekende overeenkomsten (T2 2026) | Stijging ten opzichte van T1 2026 | Lichte herstart volgens de FPI |
| Prijs | Algemene stabilisatie | Handhaving van hoge prijzen door schaarste van aanbod |
De stijging van de volumes in de oude markt verbergt een heel andere situatie in de nieuwbouw. Voor kopers die twijfelen tussen de twee segmenten, bieden de beschikbare gegevens op de site Monde Immobilier voor vastgoed de mogelijkheid om prijzen en woningen per locatie te vergelijken.
Hypotheek en rente: de aanhoudende rem
De stijging van de volumes betekent niet dat de toegang tot krediet genormaliseerd is. De rentetarieven, die tussen 2022 en 2024 sterk zijn gestegen, stabiliseren in 2026 op een niveau dat nog steeds hoger is dan dat van het voorgaande decennium. Dit niveau sluit een deel van de eerste huizenkopers uit.
Daarentegen profiteren kopers met een aanzienlijk eigen vermogen van een markt waarin verkopers meer bereid zijn om te onderhandelen. De onderhandelingskracht van solvabele kopers is versterkt sinds het dieptepunt van 2024, met name voor woningen die slecht gepositioneerd zijn qua prijs of geclassificeerd zijn als thermisch doorlatend.
Profiel van de kredietnemers die een lening verkrijgen
- Eigen vermogen dat minstens 10 tot 15 % van de prijs van het goed vertegenwoordigt, een bijna systematische voorwaarde voor banken in 2026
- Schuldenlast strikt beperkt tot 35 % van het netto-inkomen, HCSF-norm nog steeds van kracht
- Looptijd van de lening voornamelijk beperkt tot 25 jaar, met een duidelijke voorkeur van instellingen voor kortere looptijden
Deze strikte kredietcontext verklaart deels waarom de markt herstelt zonder de niveaus van voor 2022 te bereiken. Vastgoedprojecten worden langzamer gerealiseerd, met verkooptermijnen die langer blijven voor woningen met een ongunstig energieprestatiecertificaat (EPC).
Energie renovatie en huurbelasting: twee hervormingen die de markt hertekenen
Twee recente regelgevende ontwikkelingen wijzigen de berekeningen van verhuurders. De eerste betreft de energie renovatie. Het besluit van 17 augustus 2026, gepubliceerd in het Staatsblad op 23 augustus, reserveert nu de CEE-premie “grootschalige renovatie” voor woningen geclassificeerd als E, F of G vóór de werkzaamheden. In sommige gevallen is de installatie of het behoud van apparatuur die fossiele brandstoffen gebruikt uitgesloten van het systeem.
De datum van de verbintenis is die van de acceptatie van de offerte, wat verhuurders verplicht om hun werkzaamheden vooraf te plannen om van de financiering te profiteren.
MaPrimeRénov’ en werkzaamheden per gebaar: wat verandert in september 2026
Het decreet nr. 2026-822 van 25 augustus 2026 sluit, met ingang van 1 september 2026, de financiering per gebaar voor verschillende categorieën van werkzaamheden. Verhuurders die van plan waren hun goed kamer per kamer te renoveren, moeten hun strategie herzien: alleen globale renovaties blijven in aanmerking komen voor financiering voor de minst presterende woningen.
De tweede hervorming betreft de belasting op gemeubileerde verhuur. Het wetsvoorstel voor de begroting van 2027 voorziet in het verminderen van de fiscale voordelen van de status van niet-professionele verhuurder (LMNP), met een plafonnering van de afschrijving en een geschatte begrotingsbesparing van 200 miljoen euro door de regering. Het uitgesproken doel is om de onevenwichtigheden tussen ongemeubileerde en gemeubileerde verhuur te verminderen.
- CEE-premie voor grootschalige renovatie gereserveerd voor woningen E, F of G (besluit van 17 augustus 2026)
- Einde van de financiering MaPrimeRénov’ per gebaar op 1 september 2026 (decreet nr. 2026-822)
- PLF 2027: plafonnering van de afschrijving LMNP, bevriezing van de APL, vermindering van de voordelen van gemeubileerde verhuur
Huurprijsregulering en begroting 2027: de te volgen afwegingen
Wat betreft de begroting 2027 lijkt de woning relatief beschermd, maar de APL zijn bevroren. Voor zowel verhuurders als huurders herdefinieert de combinatie van een uitgebreide huurprijsregulering in nieuwe gemeenten en een verstrengde huurbelasting de rendementsvergelijking.
De vastgoedmarkt in 2026 wordt gekenmerkt door een geleidelijke terugkeer van kopers en verkopers, zonder de soepelheid van voor de renteverhogingen te herwinnen. De hervormingen van september 2026 over energie renovatie en de fiscale aanpassingen van de PLF 2027 zijn de twee variabelen die het meest zullen wegen op de beslissingen over aankoop, verkoop of verhuur in de komende maanden.
