El mercado inmobiliario francés en 2026 muestra señales contradictorias dependiendo de si se observan los volúmenes de transacciones, los precios por metro cuadrado o las condiciones de crédito. La recuperación respecto al punto más bajo de 780,000 ventas en 2024 es clara, pero el nivel sigue lejos del millón alcanzado en 2021. Comprender estas diferencias implica cruzar varios indicadores en lugar de confiar en un solo barómetro.
Volúmenes de ventas y oferta disponible: antiguo contra nuevo en 2026
La brecha entre el mercado de lo antiguo y el de lo nuevo sigue siendo uno de los ángulos menos comentados, aunque condiciona directamente las decisiones de los compradores. El Observatorio Interkab señala en el segundo trimestre de 2026 un aumento de la oferta de viviendas disponibles para la venta y un incremento de los compromisos firmados en comparación con el trimestre anterior.
Esta dinámica no se refleja de la misma manera en el nuevo. La Federación de Promotores Inmobiliarios (FPI) sigue la promoción privada en más de medio millón de transacciones, y los datos trimestrales muestran que la oferta de viviendas nuevas y las puestas en venta siguen bajo presión.
| Indicador | Antiguo | Nuevo |
|---|---|---|
| Volumen de transacciones (tendencia 2026) | Recuperación progresiva | Construcción aún en retroceso tras dos años de crisis |
| Oferta disponible (T2 2026) | En reconstrucción (fuente: Interkab) | Bajo presión, puestas en venta limitadas |
| Compromisos firmados (T2 2026) | En aumento respecto al T1 2026 | Recuperación ligera según la FPI |
| Precios | Estabilización global | Mantenimiento de precios altos ligado a la escasez de oferta |
El aumento de los volúmenes en lo antiguo oculta una situación muy diferente en la vivienda nueva. Para los compradores que dudan entre los dos segmentos, los datos disponibles en el sitio Monde Immobilier para el inmobiliario permiten comparar precios y propiedades por localización.
Crédito inmobiliario y tasas de préstamo: el freno que persiste
La recuperación de los volúmenes no significa que el acceso al crédito se haya normalizado. Las tasas de préstamo, tras haber aumentado considerablemente entre 2022 y 2024, se estabilizan en 2026 en un nivel que sigue siendo superior al de la década anterior. Este umbral es suficiente para excluir a una parte de los hogares primerizos.
En cambio, los compradores con un aporte personal considerable se benefician de un mercado donde los vendedores aceptan negociar más. El poder de negociación de los compradores solventes se ha fortalecido desde el mínimo de 2024, especialmente en bienes mal posicionados en precio o clasificados como pasivos térmicos.
Perfil de los prestatarios que obtienen un crédito
- Aporte personal representando al menos el 10 al 15 % del precio del bien, condición casi sistemática para los bancos en 2026
- Tasa de endeudamiento estrictamente limitada al 35 % de los ingresos netos, norma HCSF aún en vigor
- Duración del préstamo mayoritariamente limitada a 25 años, con una marcada preferencia de las entidades por plazos más cortos
Este contexto de crédito restrictivo explica en parte por qué el mercado se recupera sin alcanzar los niveles de antes de 2022. Los proyectos inmobiliarios se concretan más lentamente, con plazos de venta que siguen alargándose en los bienes cuyo diagnóstico de rendimiento energético (DPE) es desfavorable.
Renovación energética y fiscalidad locativa: dos reformas que rediseñan el mercado
Dos evoluciones regulatorias recientes modifican los cálculos de los propietarios arrendadores. La primera se refiere a la renovación energética. El decreto del 17 de agosto de 2026, publicado en el Diario Oficial el 23 de agosto, reserva ahora la prima CEE “renovación de envergadura” a las viviendas clasificadas E, F o G antes de los trabajos. En ciertos casos, la instalación o el mantenimiento de equipos que utilizan combustibles fósiles está excluido del dispositivo.
La fecha de compromiso considerada es la de aceptación del presupuesto, lo que obliga a los propietarios a planificar sus trabajos con antelación para beneficiarse del financiamiento.
MaPrimeRénov’ y trabajos por gesto: lo que cambia en septiembre de 2026
El decreto n.º 2026-822 del 25 de agosto de 2026 cierra, a partir del 1 de septiembre de 2026, el financiamiento por gesto para varias categorías de trabajos. Los propietarios que planeaban renovar su bien pieza por pieza deben revisar su estrategia: solo las renovaciones globales siguen siendo elegibles para el financiamiento para las viviendas menos eficientes.
La segunda reforma afecta la fiscalidad del alquiler amueblado. El proyecto de ley de finanzas para 2027 prevé recortar los beneficios fiscales del estatus de arrendador amueblado no profesional (LMNP), con un límite en la amortización y un ahorro presupuestario estimado en 200 millones de euros por parte del gobierno. El objetivo declarado es reducir los desequilibrios entre el alquiler vacío y el alquiler amueblado.
- Prima CEE renovación de envergadura reservada a las viviendas E, F o G (decreto del 17 de agosto de 2026)
- Fin del financiamiento MaPrimeRénov’ por gesto el 1 de septiembre de 2026 (decreto n.º 2026-822)
- PLF 2027: límite en la amortización LMNP, congelación de las APL, recorte de beneficios del alquiler amueblado
Regulación de los alquileres y presupuesto 2027: los arbitrajes a vigilar
En cuanto al presupuesto 2027, la vivienda aparece relativamente preservada, pero las APL están congeladas. Para los propietarios como para los inquilinos, la combinación de una regulación de alquileres ampliada a nuevos municipios y una fiscalidad locativa endurecida redefine la ecuación de rentabilidad.
El mercado inmobiliario en 2026 se caracteriza por un regreso progresivo de compradores y vendedores, sin recuperar la fluidez de antes del aumento de tasas. Las reformas de septiembre de 2026 sobre la renovación energética y los ajustes fiscales del PLF 2027 constituyen las dos variables que más influirán en las decisiones de compra, venta o alquiler en los próximos meses.
