Il mercato immobiliare francese nel 2026 mostra segnali contraddittori a seconda che si osservino i volumi di transazioni, i prezzi al metro quadro o le condizioni di credito. La ripresa rispetto al punto più basso di 780.000 vendite nel 2024 è netta, ma il livello rimane lontano dal milione superato nel 2021. Comprendere queste discrepanze implica incrociare diversi indicatori piuttosto che affidarsi a un solo barometro.
Volumi di vendite e offerta disponibile: usato contro nuovo nel 2026
Il divario tra il mercato dell’usato e quello del nuovo rimane uno degli aspetti meno commentati, mentre condiziona direttamente le scelte degli acquirenti. L’Osservatorio Interkab segnala nel secondo trimestre del 2026 una progressione dell’offerta di abitazioni disponibili in vendita e un aumento dei compromessi firmati rispetto al trimestre precedente.
Questa dinamica non si riscontra allo stesso modo nel nuovo. La Federazione dei promotori immobiliari (FPI) segue la promozione privata su oltre mezzo milione di transazioni, e i dati trimestrali mostrano che l’offerta di abitazioni nuove e le messa in vendita rimangono sotto tensione.
| Indicatore | Usato | Nuovo |
|---|---|---|
| Volume di transazioni (tendenza 2026) | Ripresa progressiva | Costruzione ancora in ritardo dopo due anni di crisi |
| Offerta disponibile (T2 2026) | In ricostruzione (fonte: Interkab) | Sotto tensione, messa in vendita limitata |
| Compromessi firmati (T2 2026) | In aumento rispetto al T1 2026 | Ripresa leggera secondo la FPI |
| Prezzi | Stabilizzazione globale | Mantenimento di prezzi elevati legato alla scarsità dell’offerta |
L’aumento dei volumi nell’usato nasconde una situazione ben diversa nel settore delle nuove costruzioni. Per gli acquirenti che esitano tra i due segmenti, i dati disponibili su sito Monde Immobilier per l’immobiliare consentono di confrontare i prezzi e gli immobili per localizzazione.
Credito immobiliare e tassi di prestito: il freno che persiste
La ripresa dei volumi non significa che l’accesso al credito si sia normalizzato. I tassi di prestito, dopo essere aumentati notevolmente tra il 2022 e il 2024, si stabilizzano nel 2026 a un livello che rimane superiore a quello del decennio precedente. Questo livello è sufficiente per escludere una parte delle famiglie prime acquirenti.
Al contrario, gli acquirenti con un apporto personale consistente beneficiano di un mercato in cui i venditori accettano di negoziare di più. Il potere di negoziazione degli acquirenti solvibili si è rafforzato dal minimo del 2024, in particolare sugli immobili mal posizionati in termini di prezzo o classificati come “passivi” dal punto di vista energetico.
Profilo dei mutuatari che ottengono un credito
- Apporto personale che rappresenta almeno il 10-15% del prezzo dell’immobile, condizione quasi sistematica per le banche nel 2026
- Tasso di indebitamento rigorosamente limitato al 35% dei redditi netti, norma HCSF sempre in vigore
- Durata del prestito maggiormente plafonata a 25 anni, con una preferenza marcata degli istituti per durate più brevi
Questo contesto di credito restrittivo spiega in parte perché il mercato riparte senza ritrovare i livelli precedenti al 2022. I progetti immobiliari si concretizzano più lentamente, con tempi di vendita che rimangono allungati per gli immobili il cui diagnostico di prestazione energetica (DPE) è sfavorevole.
Ristrutturazione energetica e fiscalità locativa: due riforme che ridisegnano il mercato
Due recenti evoluzioni normative modificano i calcoli dei proprietari locatori. La prima riguarda la ristrutturazione energetica. Il decreto del 17 agosto 2026, pubblicato nella Gazzetta ufficiale il 23 agosto, riserva ora il premio CEE “ristrutturazione di ampiezza” agli immobili classificati E, F o G prima dei lavori. In alcuni casi, l’installazione o il mantenimento di attrezzature che utilizzano combustibili fossili è escluso dal dispositivo.
La data di impegno considerata è quella dell’accettazione del preventivo, il che impone ai proprietari di pianificare i propri lavori in anticipo per beneficiare del finanziamento.
MaPrimeRénov’ e lavori per gesto: cosa cambia a settembre 2026
Il decreto n° 2026-822 del 25 agosto 2026 chiude, a partire dal 1° settembre 2026, il finanziamento per gesto per diverse categorie di lavori. I proprietari che prevedevano di ristrutturare il loro immobile pezzo per pezzo devono rivedere la loro strategia: solo le ristrutturazioni globali rimangono eleggibili per il finanziamento per gli immobili meno performanti.
La seconda riforma riguarda la fiscalità della locazione ammobiliata. Il progetto di legge di bilancio per il 2027 prevede di ridurre i vantaggi fiscali dello status di locatore non professionale (LMNP), con un plafonamento dell’ammortamento e un risparmio di bilancio stimato in 200 milioni di euro da parte del governo. L’obiettivo dichiarato è ridurre gli squilibri tra locazione nuda e locazione ammobiliata.
- Premio CEE ristrutturazione di ampiezza riservato agli immobili E, F o G (decreto del 17 agosto 2026)
- Fine del finanziamento MaPrimeRénov’ per gesto dal 1° settembre 2026 (decreto n° 2026-822)
- PLF 2027: plafonamento dell’ammortamento LMNP, congelamento degli APL, riduzione dei vantaggi della locazione ammobiliata
Regolamentazione degli affitti e bilancio 2027: le scelte da monitorare
Per quanto riguarda il bilancio 2027, l’alloggio appare relativamente preservato, ma gli APL sono congelati. Per i proprietari come per gli inquilini, la combinazione di una regolamentazione degli affitti estesa a nuovi comuni e di una fiscalità locativa inasprita ridefinisce l’equazione di redditività.
Il mercato immobiliare nel 2026 si caratterizza per un ritorno progressivo di acquirenti e venditori, senza però ritrovare la fluidità precedente all’aumento dei tassi. Le riforme di settembre 2026 sulla ristrutturazione energetica e gli aggiustamenti fiscali del PLF 2027 costituiscono le due variabili che peseranno di più sulle decisioni di acquisto, vendita o messa in locazione nei prossimi mesi.
