Der französische Immobilienmarkt im Jahr 2026 zeigt widersprüchliche Signale, je nachdem, ob man die Transaktionsvolumina, die Preise pro Quadratmeter oder die Kreditbedingungen betrachtet. Die Erholung im Vergleich zum Tiefpunkt von 780.000 Verkäufen im Jahr 2024 ist deutlich, aber das Niveau bleibt weit von der Million entfernt, die 2021 überschritten wurde. Um diese Unterschiede zu verstehen, ist es notwendig, mehrere Indikatoren zu kombinieren, anstatt sich auf ein einziges Barometer zu verlassen.
Verkaufsvolumina und verfügbares Angebot: Alt gegen Neu im Jahr 2026
Der Unterschied zwischen dem Markt für Bestandsimmobilien und dem für Neubauten bleibt einer der am wenigsten kommentierten Aspekte, obwohl er die Entscheidungen der Käufer direkt beeinflusst. Das Observatoire Interkab berichtet im zweiten Quartal 2026 von einem Anstieg des Angebots an zum Verkauf stehenden Wohnungen und einer Zunahme der unterzeichneten Kaufverträge im Vergleich zum vorherigen Quartal.
Diese Dynamik zeigt sich im Neubau nicht in gleicher Weise. Der Verband der Immobilienentwickler (FPI) verfolgt die private Bautätigkeit bei mehr als einer halben Million Transaktionen, und die vierteljährlichen Daten zeigen, dass das Angebot an Neubauten und die Verkaufsangebote weiterhin unter Druck stehen.
| Indikator | Alt | Neu |
|---|---|---|
| Transaktionsvolumen (Trend 2026) | Allmähliche Erholung | Bau weiterhin rückläufig nach zwei Krisenjahren |
| Verfügbares Angebot (Q2 2026) | In Rekonstruktion (Quelle: Interkab) | Unter Druck, begrenzte Verkaufsangebote |
| Unterzeichnete Kaufverträge (Q2 2026) | Steigerung im Vergleich zu Q1 2026 | Leichte Erholung laut FPI |
| Preise | Globale Stabilisierung | Hohe Preise aufgrund der Knappheit des Angebots |
Der Anstieg der Volumina im Bestand verdeckt eine ganz andere Situation im Neubau. Für Käufer, die zwischen den beiden Segmenten schwanken, ermöglichen die verfügbaren Daten auf der Website Monde Immobilier für Immobilien einen Vergleich der Preise und Objekte nach Standort.
Immobilienkredite und Zinssätze: das anhaltende Hemmnis
Die Erholung der Volumina bedeutet nicht, dass der Zugang zu Krediten sich normalisiert hat. Die Zinssätze für Kredite, die zwischen 2022 und 2024 stark gestiegen sind, stabilisieren sich 2026 auf einem Niveau, das weiterhin über dem der vorhergehenden Dekade liegt. Diese Schwelle reicht aus, um einen Teil der erstkäufenden Haushalte auszuschließen.
Im Gegensatz dazu profitieren Käufer mit einem erheblichen Eigenkapital von einem Markt, in dem Verkäufer eher bereit sind, zu verhandeln. Die Verhandlungsmacht der solventen Käufer hat sich seit dem Tiefpunkt von 2024 verstärkt, insbesondere bei Immobilien, die preislich schlecht positioniert sind oder als thermisch ineffizient eingestuft werden.
Profil der Kreditnehmer, die einen Kredit erhalten
- Eigenkapital, das mindestens 10 bis 15 % des Kaufpreises ausmacht, eine nahezu systematische Bedingung für Banken im Jahr 2026
- Verschuldungsquote strikt auf 35 % des Nettoeinkommens begrenzt, HCSF-Norm weiterhin in Kraft
- Kreditlaufzeit überwiegend auf 25 Jahre begrenzt, mit einer deutlichen Präferenz der Banken für kürzere Laufzeiten
Dieser restriktive Kreditkontext erklärt teilweise, warum der Markt sich erholt, ohne die Niveaus von vor 2022 zu erreichen. Immobilienprojekte werden langsamer realisiert, mit verlängerten Verkaufsfristen für Immobilien, deren energetische Leistung (DPE) ungünstig ist.
Energieeffizienzrenovierung und Mietbesteuerung: zwei Reformen, die den Markt neu gestalten
Zwei kürzliche regulatorische Entwicklungen verändern die Berechnungen der Vermieter. Die erste betrifft die energetische Renovierung. Die Verordnung vom 17. August 2026, veröffentlicht im Amtsblatt am 23. August, reserviert nun die CEE-Prämie “umfangreiche Renovierung” für Wohnungen der Klassen E, F oder G vor den Arbeiten. In bestimmten Fällen ist die Installation oder der Erhalt von Geräten, die fossile Brennstoffe verwenden, von der Regelung ausgeschlossen.
Das Datum des Engagements ist das Datum der Annahme des Kostenvoranschlags, was die Eigentümer zwingt, ihre Arbeiten im Voraus zu planen, um von der Finanzierung zu profitieren.
MaPrimeRénov’ und Arbeiten nach Geste: was sich im September 2026 ändert
Das Dekret Nr. 2026-822 vom 25. August 2026 schließt ab dem 1. September 2026 die Finanzierung nach Geste für mehrere Kategorien von Arbeiten aus. Eigentümer, die planten, ihre Immobilie Zimmer für Zimmer zu renovieren, müssen ihre Strategie überdenken: nur umfassende Renovierungen bleiben für die Finanzierung der am wenigsten leistungsfähigen Wohnungen förderfähig.
Die zweite Reform betrifft die Besteuerung von möblierten Vermietungen. Der Haushaltsentwurf für 2027 sieht vor, die steuerlichen Vorteile des Status eines nicht professionellen möblierten Vermieters (LMNP) zu kürzen, mit einer Deckelung der Abschreibung und einer geschätzten Haushaltsersparnis von 200 Millionen Euro durch die Regierung. Das erklärte Ziel ist es, die Ungleichgewichte zwischen unmöblierten und möblierten Vermietungen zu reduzieren.
- CEE-Prämie für umfangreiche Renovierungen reserviert für Wohnungen der Klassen E, F oder G (Verordnung vom 17. August 2026)
- Ende der Finanzierung von MaPrimeRénov’ nach Geste am 1. September 2026 (Dekret Nr. 2026-822)
- PLF 2027: Deckelung der Abschreibung für LMNP, Einfrieren der APL, Kürzung der Vorteile von möblierten Vermietungen
Mietpreiskontrolle und Budget 2027: die zu überwachenden Entscheidungen
Im Hinblick auf das Budget 2027 erscheint der Wohnungssektor relativ geschützt, aber die APL sind eingefroren. Für Eigentümer wie für Mieter redefiniert die Kombination aus einer erweiterten Mietpreiskontrolle in neuen Gemeinden und einer verschärften Mietbesteuerung die Rentabilitätsgleichung.
Der Immobilienmarkt im Jahr 2026 zeichnet sich durch eine schrittweise Rückkehr von Käufern und Verkäufern aus, ohne jedoch die Fluidität vor dem Anstieg der Zinssätze wiederzuerlangen. Die Reformen im September 2026 zur energetischen Renovierung und die steuerlichen Anpassungen des PLF 2027 sind die beiden Variablen, die die Entscheidungen über Kauf, Verkauf oder Vermietung in den kommenden Monaten am stärksten beeinflussen werden.
