Unter Immobiliensteuervergünstigungen versteht man alle gesetzlichen Regelungen, mit denen sich die Einkommensteuer im Gegenzug für eine Investition in Immobilien senken lässt. 2026 hat sich die steuerliche Landschaft nach dem Auslaufen des Pinel-Programms Ende 2024 neu geordnet. Sie umfasst nun mehrere Regelungen mit sehr unterschiedlichen Ansätzen, die man vor einer Entscheidung auseinanderhalten sollte.
Steuerermäßigung und steuerlicher Abzug: zwei unterschiedliche Mechanismen
Bevor man sich mit einer bestimmten Regelung befasst, ist eine technische Unterscheidung entscheidend. Eine Steuerermäßigung wird direkt von der geschuldeten Steuer abgezogen: Beträgt der Vorteil 3 000 Euro, sinkt die Steuer um 3 000 Euro. Ein steuerlicher Abzug hingegen mindert das zu versteuernde Einkommen und senkt die Steuer dadurch indirekt und proportional zum Grenzsteuersatz (TMI).
Die praktische Folge ist eindeutig: Steuerpflichtige mit einem hohen TMI profitieren stärker von einem Abzug (Verlust aus Vermietung und Verpachtung, Abschreibung bei möblierter Vermietung) als Steuerpflichtige, die den niedrigsten Steuersätzen unterliegen. Eine Steuerermäßigung kommt dagegen unabhängig vom Grenzsteuersatz gleichermaßen zugute. Dieser Punkt beeinflusst die Wahl der Regelung stärker als die Bruttomietrendite.
Wer sich näher mit diesen Mechanismen befassen und die verfügbaren Optionen vergleichen möchte, findet auf der Seite zu Immobiliensteuervergünstigungen von Crédit et Immobilier ausführliche Informationen zu den einzelnen Regelungen und ihren aktuellen Voraussetzungen.
Die meisten steuerlichen Vorteile im Immobilienbereich fallen unter die Gesamtobergrenze für Steuervergünstigungen, die bei 10 000 Euro pro Jahr und Haushalt liegt. Zwei wichtige Ausnahmen sind davon ausgenommen: das Malraux-Gesetz und die Regelung für historische Baudenkmäler. Wer diese Obergrenze außer Acht lässt, riskiert, mehrere Regelungen zu kombinieren und einen Teil des Vorteils zu verlieren.
Verluste aus Vermietung und Verpachtung und Sanierungsarbeiten im Altbau: ein unterschätzter Hebel
Während sich andere Anbieter ausführlich mit dem LMNP-Status oder dem Denormandie-Programm befassen, ist der Verlust aus Vermietung und Verpachtung für Vermieter, die unmöbliert vermieten, nach wie vor die am einfachsten zugängliche Regelung. Das Prinzip: Übersteigen die abzugsfähigen Kosten (Instandhaltungs-, Reparatur- und Modernisierungsarbeiten, Darlehenszinsen, Versicherungen) die Mieteinnahmen, kann der daraus entstehende Verlust bis zu einer Grenze von 10 700 Euro pro Jahr mit dem Gesamteinkommen verrechnet werden. Ein darüber hinausgehender Betrag lässt sich auf die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung der folgenden zehn Jahre vortragen.
Für diese Regelung sind weder eine Genehmigung noch ein bestimmter Standort oder eine Mietobergrenze erforderlich. Die einzige Voraussetzung ist, dass die Immobilie nach der Verrechnung des Verlusts mindestens drei Jahre lang unmöbliert vermietet wird. Sie eignet sich daher vor allem für Eigentümer älterer Gebäude, die umfangreiche Arbeiten durchführen lassen.
Ein häufiger Fehler ist die Verwechslung der begünstigten Arbeiten. Ausgaben für Neubau, Wiederaufbau oder Erweiterung sind nicht von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzbar. Nur Arbeiten, die die Immobilie erhalten oder verbessern, ohne ihre Struktur zu verändern, berechtigen zur Geltendmachung eines Verlusts. Wer vor der Beauftragung anhand des Kostenvoranschlags genau prüft, um welche Arbeiten es sich handelt, vermeidet eine Steuernachzahlung.
Denormandie und Loc’Avantages: zwei unterschiedliche Ansätze für Altbauten
Das Denormandie-Programm richtet sich an Käufer, die eine sanierungsbedürftige Altbauwohnung in bestimmten Gemeinden erwerben. Es gewährt eine Steuerermäßigung auf Grundlage des Kaufpreises, sofern die Arbeiten einen erheblichen Anteil an den Gesamtkosten des Vorhabens ausmachen. Die Immobilie muss unmöbliert und zu einer gedeckelten Miete an Mieter vermietet werden, deren Einkommen eine bestimmte Grenze nicht überschreitet. Das Programm läuft noch bis zum 31. Dezember 2027.
Loc’Avantages funktioniert anders. Dabei geht es nicht um den Kauf einer Immobilie, sondern darum, eine bereits im Besitz befindliche Wohnung mit der französischen Nationalen Wohnungsbaubehörde (Anah) vertraglich zu binden. Der Eigentümer verpflichtet sich, die Wohnung zu einer Miete unter dem Marktniveau zu vermieten, und erhält im Gegenzug eine Steuerermäßigung, deren Höhe sich nach dem gewährten Mietnachlass richtet. Je niedriger die Miete im Vergleich zum lokalen Marktniveau ist, desto höher fällt die Ermäßigung aus. Auch dieses Programm läuft noch bis zum 31. Dezember 2027.
- Denormandie eignet sich für den Kauf eines Altbaus mit Sanierungsbedarf in einer förderfähigen Gemeinde und für eine mehrjährige Vermietung.
- Loc’Avantages richtet sich an Eigentümer, die bereits eine Immobilie besitzen und bereit sind, ihre Miete im Gegenzug für einen unmittelbaren Steuervorteil zu senken.
- Beide Programme fallen unter die Obergrenze von 10 000 Euro für Steuervergünstigungen, wodurch ihre Kombination mit anderen Ermäßigungen begrenzt ist.
LMNP 2026: den Steuervorteil über den gesamten Anlagezeitraum bewerten
Der Status als nicht gewerblicher Vermieter möblierter Wohnungen (LMNP) ist streng genommen keine Regelung zur Steuervergünstigung, sondern eine steuerliche Behandlung der Einkünfte aus möblierter Vermietung. Bei der tatsächlichen Besteuerung kann der Vermieter sämtliche Kosten absetzen und die Immobilie (Gebäude, Mobiliar, Arbeiten) abschreiben. Dadurch lässt sich der steuerpflichtige Gewinn viele Jahre lang auf null senken.
Der Vorteil ist beträchtlich, doch ein Aspekt wird in vielen Analysen kaum beleuchtet: die Auswirkungen der Abschreibungen auf den Veräußerungsgewinn beim Verkauf. Aufgrund jüngster Änderungen der Vorschriften können während der Besitzdauer geltend gemachte Abschreibungen bei der Veräußerung wieder in die Berechnung des steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns einbezogen werden. Die jährliche Steuerersparnis kann daher beim Verkauf teilweise wieder verloren gehen.
Wer sich für den LMNP-Status mit tatsächlicher Besteuerung entscheidet, sollte die Gesamtrechnung für die geplante Haltedauer aufstellen. Bei einer sehr langen Haltedauer kommen die Freibeträge für die Besitzdauer auf den Veräußerungsgewinn zum Tragen und mildern die Auswirkungen der Hinzurechnung. Wird die Immobilie bereits nach einigen Jahren verkauft, kann der Steuervorteil deutlich geringer ausfallen.
Malraux und historische Baudenkmäler: außerhalb der Obergrenze, aber nicht für jedes Anlegerprofil
Diese beiden Regelungen fallen nicht unter die Obergrenze für Steuervergünstigungen. Dadurch sind sie für Steuerpflichtige mit hoher Steuerbelastung attraktiv, die ihre Obergrenze von 10 000 Euro bereits ausgeschöpft haben. Das Malraux-Gesetz gewährt eine Steuerermäßigung für Restaurierungsarbeiten an Gebäuden in geschützten Gebieten. Die Regelung für historische Baudenkmäler ermöglicht es, sämtliche Kosten und Arbeiten ohne Obergrenze vom Gesamteinkommen abzuziehen.
Diese Regelungen richten sich an Anleger mit einem besonderen Vermögensprofil. Die Kosten für die Arbeiten belaufen sich häufig auf mehrere Zehntausend Euro, die baulichen Auflagen sind streng und die Verwaltung erfordert eine sorgfältige Betreuung. Sie sind kein Einstieg in die Vermietung, sondern ein Instrument zur Steueroptimierung für bereits aufgebaute Vermögen.
Die Wahl einer Regelung zur Immobiliensteuervergünstigung im Jahr 2026 hängt weniger von der angegebenen Höhe der Steuerermäßigung ab als von drei konkreten Faktoren: dem Grenzsteuersatz, der geplanten Haltedauer und der tatsächlichen Fähigkeit, die Auflagen der jeweiligen Regelung zu erfüllen. Ein schlecht abgestimmter Steuervorteil kann mehr kosten, als er einbringt.
